第４話 『折込チラシに買う物件は無い vol2』

建売はイヤ。土地を買って、注文で家を建てたい。
これって夢ですよね。
（実際、私も購入したのは建売ですから、、、）

では、チラシの中で希望の土地をどのように探せばよいのでしょう。

前回にもお話しましたが、紙面のほとんどは新築物件ですね。

特に土地物件の中で価格帯では３〜５千万円、広さでは２０〜３０坪の情報は少ないですよね。

これはなぜだかわかりますか？(・_・？)

もちろん、売り物件が無いわけではありません。あるけれども皆さんの眼にとまる前に売れてしまっているということです。

それは、割安の土地で２０坪前後あれば１棟でまた、３０坪前後であれば２分割以上に分譲できるために建売業者が買ってしまうからです。

用地仕入れの営業マンが日々、土地を探しています。
いわゆるプロの買手です。

バブルの時のように建てれば売れる時代ではないので、いかにいい場所を安く仕入れるかがポイントです。いい場所であれば高買いもします。

仮に個人に同じタイミングで情報が入ったとしても購入決定までのスピードが業者とは違うのです。

また資金的にも業者は有利です。なぜなら、個人のように住宅ローンの審査が通らなかったら契約を白紙にする条件がつかないからです。（これをローン特約条項無しの契約と言います）

話がそれましたが結局、広告にのる物件としたら
・間口がせまく２棟以上に分割できない
・地型が悪い
・割高
・道路が狭い
等の土地が多いということになります。

これがいわゆる広告物件です。

「広告物件」と「売る物件」は違います。

その証拠に「広告物件」に問い合わせをしたら担当者と名乗る営業マンに「その物件を見たことがありますか」と聞いてみてください。おそらく見てもいないと思いますよ。「物件の隣には何が建っていますか」と聞いても答えられないでしょう。

また「高架線下」「計画道路有」など条件のよくない語句は小さい字で下の方に書かれています。注意して見て下さい。
書いてない業者よりまともですけどね。┐(-。ー;)┌

しかし、チラシの物件が悪い条件の土地ばかりではありません。

■□□　では、チラシで割安の良い土地物件を探すコツとは？　□□■

※ヒント※
みかんを１個買うのとダンボール１箱で買うのとでは
１個あたりの単価はどちらが安いと思いますか？

　　　　　　♪♪♪

みかんと一緒で
土地も100坪を買うのと20坪を買うのでは単価が違います。
もちろん100坪の方が単価が安くなります。

また、土地の広い区画が並んでいる町並みの方が環境的にも優れています。

　「でも、100坪の土地なんか買えないよ！」

　「いえ、100坪の土地をそのまま買うのではありません」

もうおわかりだと思いますが、条件良いの土地を安く買うコツは、チラシの中で自分の希望のエリアであれば、予算を気にせずに高い物件も探してみます。そして、その物件を２分割や予算に応じて分割にできないかを交渉するのです。

ちなみに私が営業マンの頃は、このパターンでお客様に提案し、成約になっていました。

（（（●本日の教訓●））））））））

　　　　予算にとらわれず、希望エリアの物件をチェックしよう

しかし、交渉するからには『自分たちの希望の間取りをいれるには最低何坪の土地が必要か』を把握してなければいけません。

例えば、延べ床面積で２５坪の家を建てたいのでしたら、逆算して
容積率80％であれば25÷0.8＝31.25坪以上
容積率100％であれば25÷1＝25坪以上
となります。
（※容積率とは敷地に対しての建てられる最大床面積です。
　　地域によって異なりますので、探しているエリアの容積率を
　　事前に調べておくと良いでしょう。）

また道路の向きによってもかなり間取りがかわります。事前に東向き、西向き、南向き、北向きの道路でプランを考えておくとよいでしょう。